Bern zwischen Altstadt, Aare und Zukunft
von belmedia Redaktion Allgemein Alltag Arbeitswelt Architektur Ausbau Bau bauenaktuell.ch Baustelle Bauwerke Bern Bildung & Arbeit Business Familie familie.ch Familienleben Haus Haus, Garten & Einrichtung Hausbau Heimwerken hometipp.ch Immobilien Magazine nachrichtenticker.ch News Orte Regionen Schweiz Schweiz Städte Themen Umzugsplanung Umzugspraxis umzugstipps.com Verbreitung Wohnen wohnenaktuell.ch Wohnräume Wohnzimmer
Bern wächst weiter – doch wer heute in der Bundesstadt eine freie Wohnung sucht, trifft auf einen der angespanntesten Märkte der Schweiz. Ende Juli 2026 lebten provisorisch 147’012 Menschen in der Stadt. Gleichzeitig standen bei der jüngsten Leerwohnungszählung gerade einmal 351 Wohnungen leer.
Die Leerwohnungsziffer beträgt nur 0,44 Prozent. Bern reagiert mit mehreren grossen Entwicklungsgebieten, gemeinnützigem Wohnungsbau und Verdichtung. Doch viele der dringend benötigten Wohnungen entstehen erst in den kommenden Jahren.
Das Problem lässt sich an einer einfachen Zahl erklären: Ende 2025 verfügte die Stadt Bern über 79’797 Wohnungen. Davon waren am Stichtag 1. Juni 2026 lediglich 351 als leer stehend erfasst. Statistisch entspricht dies einer Leerwohnungsziffer von 0,44 Prozent – exakt gleich viel wie ein Jahr zuvor.
Damit besitzt der Markt praktisch keine Reserve. Zieht eine Familie nach Bern, trennt sich ein Paar, benötigt eine ältere Person eine kleinere Wohnung oder sucht jemand nach einem Stellenwechsel eine neue Bleibe, konkurrieren viele Interessierte um vergleichsweise wenige verfügbare Objekte.
Bern wächst – der Wohnungsmarkt wächst nicht gleich schnell
Ende 2025 lebten 146’867 Menschen in der Stadt Bern. Innerhalb eines Jahres kamen netto 412 Personen hinzu. Bis Ende Juli 2026 stieg die provisorische Bevölkerungszahl nochmals leicht auf 147’012.
Ein Wachstum von wenigen hundert Personen pro Jahr klingt zunächst nicht dramatisch. Für den Wohnungsmarkt ist jedoch nicht allein entscheidend, wie viele Menschen zusätzlich in einer Stadt leben. Ebenso wichtig ist, wie viele Haushalte entstehen und welche Wohnungen tatsächlich benötigt werden.
Wenn beispielsweise ältere Menschen nach dem Auszug ihrer Kinder weiterhin in einer grossen Wohnung leben, Singles häufiger allein wohnen oder getrennte Paare zwei Wohnungen statt einer benötigen, steigt der Wohnflächenbedarf auch ohne starkes Bevölkerungswachstum.
Hinzu kommt ein schweizweites Problem: Neubauten konnten die steigende Nachfrage während mehrerer Jahre nicht vollständig auffangen. Der aktuelle Belmedia-Hintergrund zum Schweizer Wohnungsmarkt 2026 mit knappen Wohnungen und steigenden Mieten zeigt, dass besonders Städte und wirtschaftlich starke Regionen unter einem geringen Angebot leiden.
0,44 Prozent Leerstand bedeutet praktisch Vollbelegung
Eine Leerwohnungsziffer von 0,44 Prozent bedeutet nicht, dass exakt 0,44 Prozent aller Wohnungen jederzeit frei zur Verfügung stehen. Die Statistik ist eine Momentaufnahme zum Stichtag. Unter den erfassten Wohnungen befinden sich zudem Objekte unterschiedlicher Grösse, Lage, Ausstattung und Preisklasse.
Für jemanden, der beispielsweise eine bezahlbare Vierzimmerwohnung in einem bestimmten Quartier benötigt, ist die tatsächliche Auswahl deshalb wesentlich kleiner als die Zahl von 351 Wohnungen vermuten lässt.
Genau darin liegt ein zentraler Unterschied zwischen statistischem Leerstand und effektivem Angebot. Eine teure Neubauwohnung kann zwar als frei gelten, hilft einem Haushalt mit kleinem Einkommen aber kaum. Umgekehrt kann eine günstige Wohnung für eine Familie zu klein sein.
Der Wohnungsmarkt funktioniert deshalb nur dann gut, wenn genügend unterschiedliche Wohnungen verfügbar sind. Er braucht kleine Wohnungen für Einzelpersonen, grössere Familienwohnungen, altersgerechte Wohnungen, preisgünstige Angebote und auch Wohnungen im normalen Marktsegment.
Warum Bern nicht einfach überall bauen kann
Die scheinbar einfache Antwort auf Wohnungsmangel lautet: mehr bauen. In einer bestehenden Stadt ist das jedoch wesentlich komplizierter als auf einer freien Fläche.
Bern besitzt dicht bebaute Quartiere, historische Strukturen, Verkehrsinfrastruktur, Grünräume, Schulen, bestehende Gewerbebetriebe und zahlreiche unterschiedliche Eigentumsverhältnisse. Neue Wohnungen entstehen deshalb häufig nicht auf einer grünen Wiese, sondern durch Transformation bestehender Areale.
Dazu kommen politische und planerische Verfahren. Grössere Quartiere benötigen Überbauungsordnungen, Erschliessung, öffentliche Räume, Schulraum, Energieversorgung und Verkehrslösungen. Wettbewerbe, Projektierungen, Einsprachen, Abstimmungen und Bewilligungsverfahren können mehrere Jahre beanspruchen.
Deshalb entsteht zwischen dem politischen Entscheid «Wir brauchen Wohnungen» und dem Moment, in dem jemand tatsächlich den Wohnungsschlüssel erhält, häufig eine lange Zeitspanne.
Viererfeld und Mittelfeld: Platz für rund 3’000 Menschen
Das deutlichste Beispiel dafür ist das Viererfeld/Mittelfeld nördlich der Innenstadt. Dort plant Bern ein vollständig neues Quartier mit rund 1’140 Wohnungen für ungefähr 3’000 Bewohnerinnen und Bewohner.
Das Projekt ist wohnpolitisch bedeutend, weil nicht einfach möglichst viele Gebäude auf die Fläche gestellt werden sollen. Vorgesehen sind verschiedene Wohnungsgrössen und Wohnformen, öffentliche Räume, ein Stadtteilpark, Schul- und Sportanlagen sowie Angebote für unterschiedliche Generationen.
Die Hälfte der Wohnfläche ist für gemeinnützigen Wohnungsbau vorgesehen. Damit will Bern sicherstellen, dass ein grosser Teil der neuen Wohnungen langfristig nicht ausschliesslich den Regeln des renditeorientierten Immobilienmarkts folgt.
Gleichzeitig bleibt ein beträchtlicher Teil des Areals unbebaut. Etwa die Hälfte des Viererfelds und rund ein Drittel des Mittelfelds sollen weiterhin Grünraum bleiben.
Gerade darin zeigt sich der Zielkonflikt moderner Stadtentwicklung: Bern muss dichter werden, will aber gleichzeitig Grünflächen, Lebensqualität und Naherholung erhalten.
Die Wohnungen kommen – aber nicht sofort
Für Menschen, die heute eine Wohnung suchen, besitzt das Viererfeld allerdings einen entscheidenden Nachteil: Die Wohnungen existieren noch nicht.
Nach aktueller Planung sollen Mitte 2027 zunächst Arbeiten für Bodenaufwertung und Baustellenerschliessung beginnen. Die Erschliessungsanlagen folgen später. Der Bau der ersten Wohngebäude ist ab 2030 vorgesehen, die ersten Wohnungen könnten ab 2032 bezogen werden.
Im Mittelfeld liegt der Bezug teilweise noch weiter in der Zukunft. Dort sollen Wohnungen für ungefähr 500 bis 600 Menschen entstehen; erste Bezüge werden derzeit ungefähr für 2034 erwartet.
Die zweite Ausschreibungsetappe läuft allerdings genau jetzt. Seit März 2026 können sich Bauträgerschaften für weitere Bausteine bewerben, die Eingabefrist läuft bis Anfang September. Das macht das Thema aktuell – obwohl die fertigen Wohnungen erst Jahre später sichtbar sein werden.
Das Gaswerkareal wird vom Industriegebiet zum Wohnquartier
Ein zweites Schlüsselprojekt liegt an der Aare: das Gaswerkareal. Das ehemalige Industriegebiet soll sich zu einem gemischten Stadtquartier mit Wohnen, Arbeit, Kultur, Gastronomie und öffentlichen Nutzungen entwickeln.
Geplant sind zwischen 300 und 500 Wohnungen für ungefähr 1’000 Menschen. Bemerkenswert ist die geplante Zusammensetzung: Drei Viertel der Wohnungen sollen gemeinnützig oder preisgünstig erstellt und dauerhaft in Kostenmiete angeboten werden.
Stockwerkeigentum ist auf dem Gaswerkareal nicht vorgesehen. Stattdessen will die Stadt gezielt gemeinschaftliche und neue Wohnformen ermöglichen.
Dazu kommen Gewerbe, Dienstleistungen, Kultur, Sport und Schulraum. Das Quartier soll also nicht zu einer reinen Schlafstadt werden.
Die Berner Stimmberechtigten haben Ende 2025 den entscheidenden Planungsvorlagen mit deutlichen Mehrheiten zugestimmt. Im März 2026 begann die Ausschreibung erster Baufelder für gemeinnützige Bauträgerschaften.
Auch hier gilt jedoch: Die Entlastung des heutigen Markts erfolgt nicht über Nacht. Erste Wohnungen werden nach aktueller Planung frühestens gegen Ende des Jahrzehnts beziehungsweise ab ungefähr 2030 verfügbar.
Bern setzt bewusst auf gemeinnützigen Wohnraum
Die vielen Hinweise auf Genossenschaften und Kostenmiete sind kein Zufall. Bern verfolgt seit Jahren eine Wohnstrategie, die den gemeinnützigen und preisgünstigen Wohnungsbau stärker fördern soll.
Der Grund dafür liegt im grundlegenden Problem eines angespannten Immobilienmarkts: Mehr Wohnungen allein lösen nicht automatisch die Frage der Bezahlbarkeit.
Werden ausschliesslich hochpreisige Neubauten erstellt, erhöht sich zwar das Gesamtangebot. Für Haushalte mit mittleren oder tieferen Einkommen kann die Wohnungssuche dennoch schwierig bleiben.
Gemeinnützige Bauträgerschaften arbeiten dagegen grundsätzlich ohne die gleiche Renditeorientierung wie klassische Immobilieninvestoren. Bei der Kostenmiete orientieren sich die Mietpreise an den tatsächlichen Kosten der Liegenschaft und nicht primär daran, welcher maximale Preis auf dem Markt durchsetzbar wäre.
Die Stadt kann solche Modelle besonders dort fördern, wo sie selbst über Grundstücke verfügt. Bauland kann im Baurecht abgegeben werden, statt es endgültig zu verkaufen. Dadurch bleibt der Boden langfristig unter öffentlichem Einfluss.
Dass Immobilienpreise und Mietmärkte in der Schweiz regional extrem unterschiedlich funktionieren, zeigt der Belmedia-Überblick über Preisunterschiede und Entwicklungschancen auf dem Schweizer Immobilienmarkt 2026.
Ausserholligen verändert den Berner Westen
Während Viererfeld und Gaswerkareal vor allem als Wohnprojekte wahrgenommen werden, entwickelt sich im Westen ein ganzer neuer Stadtbaustein.
Ausserholligen gehört zu den wichtigsten Entwicklungsgebieten des Kantons Bern. Im Juni 2026 stimmte die Stadtbevölkerung einer zentralen Vorlage für das ewb/BLS-Areal zu.
Dort sollen mehr als 1’000 Arbeitsplätze und über 200 genossenschaftliche Wohnungen entstehen. Vorgesehen ist ein Cluster aus vier Hochhäusern. Die Wohnungen sollen in Kostenmiete angeboten werden.
Das Areal liegt zwischen wichtigen Bahnlinien und dem Autobahnviadukt. Gerade diese Lage macht es städtebaulich interessant: Statt zusätzlichen Wohnraum weit ausserhalb der Stadt zu schaffen und damit neue Pendlerströme zu produzieren, wird an einem bereits hervorragend erschlossenen Standort verdichtet.
Auch Fuss- und Veloverbindungen sowie neue öffentlich zugängliche Freiräume gehören zum Konzept.
Ausserholligen zeigt damit einen zweiten Weg des Wachstums: Bern erweitert sich nicht nur durch neue Wohnquartiere, sondern verwandelt bisher stark gewerblich oder infrastrukturell geprägte Gebiete in gemischte Stadtteile.
Auch Bethlehem soll deutlich dichter werden
Ein weiteres Projekt befindet sich im Berner Westen beim Zentrum Bethlehem. Das heute eingeschossige Einkaufszentrum soll langfristig einer wesentlich dichteren Nutzung weichen.
Geplant sind mehr als 200 Wohnungen, ein neues Einkaufszentrum, Gewerbeflächen und weitere Nutzungen. Die entsprechende Planung befindet sich 2026 noch im politischen Prozess. Eine Volksabstimmung ist nach aktuellem Zeitplan für Ende November vorgesehen.
Auch dieses Beispiel macht deutlich, wo Bern sein zukünftiges Wachstum sucht: nicht primär am Stadtrand auf unbebautem Land, sondern an bestehenden, gut erschlossenen Standorten, die heute vergleichsweise wenig intensiv genutzt werden.
Nicht nur neu bauen – günstige Wohnungen müssen erhalten bleiben
Eine oft übersehene Seite der Wohnpolitik betrifft bestehende Wohnungen. Eine Stadt kann hunderte Neubauten erstellen und gleichzeitig günstigen Wohnraum verlieren, wenn ältere Häuser umfassend saniert, abgebrochen oder anschliessend deutlich teurer vermietet werden.
Bern versucht deshalb auch, bestehende preisgünstige Wohnungen langfristig zu sichern.
Im März 2026 beschloss der Gemeinderat beispielsweise, dem Stadtrat Kredite von insgesamt rund 31 Millionen Franken für die Gesamtsanierung mehrerer städtischer Mehrfamilienhäuser vorzulegen. Rund 70 Wohnungen sind davon betroffen.
Die Gebäude müssen umfassend erneuert werden und können während der Bauzeit nicht bewohnt bleiben. Entscheidend ist jedoch die wohnpolitische Vorgabe: Die Mietpreise sollen auch nach den Sanierungen günstig bleiben.
Das ist weniger spektakulär als ein vollständig neues Quartier, für den tatsächlichen Wohnungsmarkt aber genauso wichtig. Jede bezahlbare Wohnung, die erhalten bleibt, muss später nicht teuer ersetzt werden.
Auch Kurzzeitvermietungen gehören zur Diskussion
Zusätzlichen Druck können in angespannten Märkten Wohnungen erzeugen, die nicht dauerhaft bewohnt, sondern kurzfristig an Gäste vermietet werden. Bern gehört deshalb ebenfalls zu den Städten, die sich mit der Entwicklung von Airbnb und vergleichbaren Plattformen auseinandersetzen.
Dabei muss sauber unterschieden werden: Wer während seiner Ferien die eigene Wohnung für zwei Wochen vermietet, entzieht dem Wohnungsmarkt normalerweise keinen dauerhaften Wohnraum. Anders ist die Situation, wenn reguläre Wohnungen praktisch das ganze Jahr professionell an wechselnde Gäste vermietet werden.
Der ausführliche Belmedia-Hintergrund über Kurzzeitvermietungen und ihre Auswirkungen auf den Schweizer Wohnungsmarkt zeigt, wie unterschiedlich Städte und Kantone inzwischen darauf reagieren und weshalb auch Bern zu den beobachteten Praxisbeispielen gehört.
Airbnb ist nicht die Ursache der Berner Wohnungsnot. In einem Markt mit nur 0,44 Prozent Leerstand kann jedoch jeder dauerhaft dem normalen Wohnen entzogene Bestand relevanter werden.
Die eigentliche Herausforderung heisst Zeit
Bern besitzt also durchaus eine Pipeline neuer Wohnungen. Viererfeld/Mittelfeld, Gaswerkareal, Ausserholligen, Bethlehem und kleinere Projekte werden den Wohnungsbestand in den kommenden Jahren deutlich erweitern.
Das zentrale Problem ist der zeitliche Abstand.
Die Menschen, die heute nach Bern ziehen möchten oder bereits heute eine grössere, kleinere oder günstigere Wohnung benötigen, können nicht bis 2032 oder 2034 warten. Gleichzeitig lassen sich Stadtquartiere mit tausenden Bewohnern nicht seriös innerhalb weniger Monate planen und bauen.
Daraus entsteht das typische Dilemma der Wohnpolitik: Wird Planung beschleunigt, entstehen Sorgen um Bauqualität, Grünräume, Verkehr und demokratische Mitsprache. Dauern Verfahren zu lange, verschärft sich währenddessen die Knappheit.
Mehr Wohnungen verändern die ganze Stadt
Wohnungsbau ist ausserdem nie nur Wohnungsbau. Wenn auf dem Viererfeld rund 3’000 zusätzliche Menschen leben, benötigen diese Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Energie, Abwasseranlagen, öffentlichen Verkehr, Velowege und Freiräume.
Dasselbe gilt für Ausserholligen oder das Gaswerkareal. Ein neuer Stadtteil funktioniert nur, wenn seine Infrastruktur parallel mitwächst.
Gerade deshalb werden die grossen Berner Projekte nicht als Ansammlungen einzelner Wohnblöcke geplant, sondern als Quartiere. Schulen, Sportanlagen, Parks, Arbeitsplätze und Dienstleistungen werden von Anfang an mitgedacht.
Das macht die Planung aufwendiger – erhöht aber die Chance, dass aus neuen Gebäuden tatsächlich funktionierende Stadtteile entstehen.
Bern steht vor einem Jahrzehnt des Umbaus
Die Zahlen zeigen, weshalb der Handlungsdruck hoch bleibt. Eine Bevölkerung von rund 147’000 Menschen trifft auf einen Wohnungsmarkt mit lediglich 351 leer stehenden Wohnungen.
Gleichzeitig befinden sich mehrere der grössten Stadtentwicklungsprojekte seit Jahrzehnten in konkreten Planungs- oder Umsetzungsphasen.
Das macht Bern zu einem interessanten Beispiel für eine Frage, die inzwischen fast alle erfolgreichen Schweizer Städte beschäftigt: Wie kann eine Stadt wachsen, ohne unbezahlbar zu werden und ohne jene Qualitäten zu verlieren, wegen denen Menschen überhaupt dort leben möchten?
Eine einfache Antwort gibt es nicht. Verdichtung schafft Wohnungen, verändert aber Quartiere. Gemeinnütziger Wohnungsbau stabilisiert Mietpreise, benötigt jedoch geeigneten Boden und langfristiges Kapital. Neue Quartiere entlasten den Markt, brauchen aber Jahre bis zur Fertigstellung. Bestehende Wohnungen müssen saniert werden, ohne dass dabei günstiger Wohnraum verschwindet.
Bern versucht deshalb mehrere Wege gleichzeitig.
Auf dem Viererfeld entsteht ein neues Quartier. Am Gaswerk wird ein ehemaliges Industrieareal transformiert. In Ausserholligen wächst die Stadt in die Höhe. In Bethlehem soll ein niedrig bebautes Zentrum verdichtet werden. Gleichzeitig werden bestehende günstige Wohnungen erneuert und gemeinnützige Bauträgerschaften gezielt gefördert.
Ob das reicht, wird sich nicht 2026 entscheiden. Die entscheidenden Jahre liegen noch vor Bern.
Doch eines zeigen die aktuellen Zahlen bereits heute deutlich: Die Frage, wie und wo Bern zusätzlichen Wohnraum schafft, gehört längst nicht mehr nur zur Stadtplanung. Sie entscheidet zunehmend darüber, wer sich das Leben in der Bundesstadt künftig noch leisten kann.
Quelle: belmedia-Redaktion
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